柬埔寨房产投资那么火爆，真的能投吗
2019-04-22 17:06:15
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在全国各地限购升级、城市化接近60%的大环境下，中国房地产市场基本已经走到了中后期阶段，一二线城市房价太高（房价不高的城市涨幅乏力），三四线城市风险太大。
资产重新配置之下，中国家庭已经不再满足本地城市房产投资。从跑去海南、三亚、厦门等旅游城市买买买，再到美国、日本、东南亚跑马圈地，海外房产投资成为了新风口。
在《美国房地产经纪人学会》2017年的报告中显示，2017年，大中华区购房者在美国购房总交易额达317亿美元，占所有国际买家成交总额的26.6%。
有机构数据显示：2015年中国海外地产总投资额为213.7亿美元，增长41.5%；2016年中国海外地产投资额达到330亿美元，同比增长53%；2017年中国在海外的房地产投资高达395亿美元，约2502亿元人民币，不断刷新纪录。
在资本管控力度加大、境外汇款限制趋严的背景下，海外地产投资仍能够保持高速增长，足见中国投资者对海外地产的投资热情（ps：当前的国内，美元汇率跌成一片，人民币持续贬值，楼市限购限贷限售，几乎所有一二线城市房价自2016年以来已经翻倍或者大涨50%的大背景下，东南亚已然成了一个洼地）。
据《环球邮报》，在加拿大购买房产的海外买家，来自中国的就占了70.6%；澳大利亚某银行数据显示，有近75%的在澳华人拥有自己的房子。
对中国人而言，买房就好像是“天生”具备的技能。除了经济方面的考虑，不能小看的是“传统”与“安全感”的力量带来的推动。上下五千年地契房契深入骨髓。
目前，中国人海外资产配置仍处于刚刚起步的阶段。
按照一般规律，发达国家家庭海外资产配置目前约为15%左右，某些国家甚至更高，比如新加坡，由于自身市场太小，资本市场又发达，足不出户就可以全世界投资，所以比例更是高达37%；而中国家庭的海外资产配置目前仅为4-5%左右，远远低于新加坡等发达国家，即便是中国的高净值人群，海外资产配置比例也并不高。
未来十五到二十年，会有越来越多家庭，加入到海外资产投资的队伍中。
不过，海外置业这两年也发生了很大变化。以前，国人海外置业动辄美利坚、大不列颠、澳大利亚，但如今大环境已大不相同。
比如澳洲，政府收紧了贷款，很多海外人士贷不了款，又掏不出全款，“很多物业要抛盘，却没有人接盘，让业主很头痛。”
加拿大也差不多。自去年中开始，温哥华地区额外征收15%的房产转让税，相当于用200万加元购买一套房子，要多缴纳30万加元的税，大幅提高了成本，削减了利润。
别的地方国家政策几乎全是负面的，唯独一个地方一枝独秀，就是东南亚。
错过20年前的“北京”，别错过现在的柬埔寨
20年前中国提出新式发展，出现了拉动经济发展的三大马车，即房地产、外贸和城市化建设，而柬埔寨则逐渐成为一个以中国发展为样本，跟随中国迅速发展的投资淘金热土。
△柬埔寨金边城市俯瞰图
说到柬埔寨，大家的第一印象肯定是“战乱”、“红色高棉”、“落后”、“世界上最穷的国家”等。事实上，它的基建的确还不健全，像极了20年前中国红砖红瓦的城市面貌，普通百姓的生活水平也不高。战乱是不会了，刚刚大选过，领导班子继续连任了！
但你不知道的是：从2011年开始，柬埔寨的GDP增长均保持在7%左右，第一产业—制衣业和农业等支柱产业稳定发展。
△2008-2017柬埔寨人均GDP走势
与此同时，政府大力发展旅游业和房地产业，使其成为了柬埔寨经济发展的源动力。在2015年的GDP经济报告中，房地产建筑行业更是第一次跃升为第一。投资拉动经济增长，还是原来的配方、还是原来的味道，只是换了个国家。
柬埔寨的高速发展轨迹正沿着20年前中国的样本行进着。
作为柬埔寨首都金边，像及了20年前的“北京”，到处高楼拔地而起，整个城市都在焕新建设中。在这个长宽各才12公里的小地方，每条主街道上有十来个建筑工地在同时进行施工，城市周围也都在造新城，投资氛围甚好。
对于投资者来说，赶在“进行时”去提前布局，远比“完成时”再上车要来得明智。
房价年涨幅约15% 租金回报全球第4
在2010年前，柬埔寨的房产是不允许外国人投资的，直到2010年5月，柬埔寨通过了《外国人持有产权法案》，简单来说就是只要你不买地面一层，从第二层开始，外国人只要持有护照，想怎么买就怎么买。
这个法案一出台，敏锐的世界资本就开始关注柬埔寨地产了。
最早进入这个市场的是韩国人，但刚好碰到金融海啸，结局并不是很美满；2012年开始，全球经济开始复苏，台湾人陆续进入柬埔寨房地产市场，这才使得柬埔寨楼市开始发展起来。
在过去两年的时间内，柬埔寨首都金边的房价地价飞涨。
根据《2017年全球房产指南》指出，柬埔寨金边房价平均涨幅达到15%；近期发布的《2018全球城市租金回报率》中，金边平均租金回报率以6.92%排全球第4。
从投资的角度来看：这个收益是非常可观的，而且金边的基建还在不断完善的过程中，对于房地产行业来说投资的机遇才刚刚显现。如果等城市建设完善后，再从众投资，风险就比较大了。
所以投资需提前布局，不要和北京一样，错过了就再也回不去了。
柬埔寨房产投资优势：
a.美金交易。这对于很多想把钱拿去买国外资产的人来说，优势非常明显。以柬埔寨金边市区（非核心区）公寓，总价10万美金左右即可轻松入手。
b.无外汇管制。柬埔寨的外汇政策100%开放，你带多少钱进来，没人管你；你赚了钱，你要带出去也没人管你，它是一个绝对开放的国家。
c.无个人资本利得税，赚了钱不用缴税。
d.永久产权。外国人可直接持有，当地的房屋产权不是70年，是永久。
e.需求旺盛。在柬埔寨长住的外国人已接近40万，而这40万中不包含越南籍等东盟邻国在柬人口。
到2018年秋，金边地区完工的公寓（此公寓要区别国内的公寓、按照我们的理解，性质就是小户型住宅）量大约在1.3-1.5万套之间，目前也就是说，2018年的金边有差不多35个外国人分享一套公寓，如果平均一套公寓能进去3个人的话，那么问题来了：剩下的32个人怎么解决住房问题？
所以说，目前金边租赁还是供小于求的市场环境，值得关注。
