柬埔寨房产投资那么火爆,真的能投吗

2019-04-22 17:06:15 860
在全国各地限购升级、城市化接近60%的大环境下,中国房地产市场基本已经走到了中后期阶段,一二线城市房价太高(房价不高的城市涨幅乏力),三四线城市风险太大。
资产重新配置之下,中国家庭已经不再满足本地城市房产投资。从跑去海南、三亚、厦门等旅游城市买买买,再到美国、日本、东南亚跑马圈地,海外房产投资成为了新风口。

在《美国房地产经纪人学会》2017年的报告中显示,2017年,大中华区购房者在美国购房总交易额达317亿美元,占所有国际买家成交总额的26.6%。

有机构数据显示:2015年中国海外地产总投资额为213.7亿美元,增长41.5%;2016年中国海外地产投资额达到330亿美元,同比增长53%;2017年中国在海外的房地产投资高达395亿美元,约2502亿元人民币,不断刷新纪录。
在资本管控力度加大、境外汇款限制趋严的背景下,海外地产投资仍能够保持高速增长,足见中国投资者对海外地产的投资热情(ps:当前的国内,美元汇率跌成一片,人民币持续贬值,楼市限购限贷限售,几乎所有一二线城市房价自2016年以来已经翻倍或者大涨50%的大背景下,东南亚已然成了一个洼地)。
据《环球邮报》,在加拿大购买房产的海外买家,来自中国的就占了70.6%;澳大利亚某银行数据显示,有近75%的在澳华人拥有自己的房子。
对中国人而言,买房就好像是“天生”具备的技能。除了经济方面的考虑,不能小看的是“传统”与“安全感”的力量带来的推动。上下五千年地契房契深入骨髓。
目前,中国人海外资产配置仍处于刚刚起步的阶段。
按照一般规律,发达国家家庭海外资产配置目前约为15%左右,某些国家甚至更高,比如新加坡,由于自身市场太小,资本市场又发达,足不出户就可以全世界投资,所以比例更是高达37%;而中国家庭的海外资产配置目前仅为4-5%左右,远远低于新加坡等发达国家,即便是中国的高净值人群,海外资产配置比例也并不高。
未来十五到二十年,会有越来越多家庭,加入到海外资产投资的队伍中。
不过,海外置业这两年也发生了很大变化。以前,国人海外置业动辄美利坚、大不列颠、澳大利亚,但如今大环境已大不相同。
比如澳洲,政府收紧了贷款,很多海外人士贷不了款,又掏不出全款,“很多物业要抛盘,却没有人接盘,让业主很头痛。”
加拿大也差不多。自去年中开始,温哥华地区额外征收15%的房产转让税,相当于用200万加元购买一套房子,要多缴纳30万加元的税,大幅提高了成本,削减了利润。
别的地方国家政策几乎全是负面的,唯独一个地方一枝独秀,就是东南亚。
错过20年前的“北京”,别错过现在的柬埔寨

20年前中国提出新式发展,出现了拉动经济发展的三大马车,即房地产、外贸和城市化建设,而柬埔寨则逐渐成为一个以中国发展为样本,跟随中国迅速发展的投资淘金热土。


△柬埔寨金边城市俯瞰图

说到柬埔寨,大家的第一印象肯定是“战乱”、“红色高棉”、“落后”、“世界上最穷的国家”等。事实上,它的基建的确还不健全,像极了20年前中国红砖红瓦的城市面貌,普通百姓的生活水平也不高。战乱是不会了,刚刚大选过,领导班子继续连任了!

但你不知道的是:从2011年开始,柬埔寨的GDP增长均保持在7%左右,第一产业—制衣业和农业等支柱产业稳定发展。

△2008-2017柬埔寨人均GDP走势

与此同时,政府大力发展旅游业和房地产业,使其成为了柬埔寨经济发展的源动力。在2015年的GDP经济报告中,房地产建筑行业更是第一次跃升为第一。投资拉动经济增长,还是原来的配方、还是原来的味道,只是换了个国家。

柬埔寨的高速发展轨迹正沿着20年前中国的样本行进着。
作为柬埔寨首都金边,像及了20年前的“北京”,到处高楼拔地而起,整个城市都在焕新建设中。在这个长宽各才12公里的小地方,每条主街道上有十来个建筑工地在同时进行施工,城市周围也都在造新城,投资氛围甚好。
对于投资者来说,赶在“进行时”去提前布局,远比“完成时”再上车要来得明智。
房价年涨幅约15%  租金回报全球第4
在2010年前,柬埔寨的房产是不允许外国人投资的,直到2010年5月,柬埔寨通过了《外国人持有产权法案》,简单来说就是只要你不买地面一层,从第二层开始,外国人只要持有护照,想怎么买就怎么买。
这个法案一出台,敏锐的世界资本就开始关注柬埔寨地产了。
最早进入这个市场的是韩国人,但刚好碰到金融海啸,结局并不是很美满;2012年开始,全球经济开始复苏,台湾人陆续进入柬埔寨房地产市场,这才使得柬埔寨楼市开始发展起来。
在过去两年的时间内,柬埔寨首都金边的房价地价飞涨。
根据《2017年全球房产指南》指出,柬埔寨金边房价平均涨幅达到15%;近期发布的《2018全球城市租金回报率》中,金边平均租金回报率以6.92%排全球第4。
从投资的角度来看:这个收益是非常可观的,而且金边的基建还在不断完善的过程中,对于房地产行业来说投资的机遇才刚刚显现。如果等城市建设完善后,再从众投资,风险就比较大了。
所以投资需提前布局,不要和北京一样,错过了就再也回不去了。
柬埔寨房产投资优势:
a.美金交易。这对于很多想把钱拿去买国外资产的人来说,优势非常明显。以柬埔寨金边市区(非核心区)公寓,总价10万美金左右即可轻松入手。
b.无外汇管制。柬埔寨的外汇政策100%开放,你带多少钱进来,没人管你;你赚了钱,你要带出去也没人管你,它是一个绝对开放的国家。
c.无个人资本利得税,赚了钱不用缴税。
d.永久产权。外国人可直接持有,当地的房屋产权不是70年,是永久。
e.需求旺盛。在柬埔寨长住的外国人已接近40万,而这40万中不包含越南籍等东盟邻国在柬人口。
到2018年秋,金边地区完工的公寓(此公寓要区别国内的公寓、按照我们的理解,性质就是小户型住宅)量大约在1.3-1.5万套之间,目前也就是说,2018年的金边有差不多35个外国人分享一套公寓,如果平均一套公寓能进去3个人的话,那么问题来了:剩下的32个人怎么解决住房问题?
所以说,目前金边租赁还是供小于求的市场环境,值得关注。