从人口红利来看,柬埔寨房地产市场潜力无限!

2023-04-14 17:58:51 304

”短期看政策,中期看土地,长期看人口”

这是房地产行业内的经典分析框架,也是判断一个城市的房子能不能买,有没有投资潜力的基本准则。由此可以看出,人口红利在房地产行业发展进程中是举足轻重的一大因素。

人,是一切经济的基础。有人的地方不止有江湖,更有房地产。

“人口红利”是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大,抚养率比较低,为经济发展创造了有利的人口条件,整个国家的经济呈高储蓄、高投资和高增长的局面。

从各国经验来看,人口对住房需求的影响主要包括以下两个方面:

1、人口发展模式驱动住房需求

柬埔寨自1978年进入增速期以来,人口数量持续高增长,近几年增长速度保持在每年1.2左右。

同时,柬埔寨正在加速城镇化进程,以首都金边为例,根据《2015至2035年金边城市规划》,到2035年金边将成为一座面积675平方公里,城市现代化功能齐备,容纳500万人口的国际化大都市,到2030年首都金边的人口将占全国总人口的36.3%

根据国际经验,当一个国家城镇化率达到30%—70%时,意味着城镇化处于加速阶段,这一时期受益于人口从农村达到城市的加快流动,将持续释放住房需求。

而柬埔寨是当下全球城镇化率最快的国家之一,据柬埔寨国土规划和建设部的研究结果指出,2008年城市化率为27.1%,2014年为30%,到2030年城市化率预计将增至44%左右,届时大部分人将陆续从农村搬进城镇。


2、人口结构变化驱动住房需求

从人口结构来看,不同年龄阶段的人群对房屋面积需求差异较大,以中国为例,25-44岁为主要购房群体,其中,25-34岁的年轻人是首次购房,35-44岁的中年人为改善型购房也是住房投资的主体。

柬埔寨人口平均年龄为27岁,其中34岁以下的年轻人占总人口的70%,整个人口结构呈现非常完美的金字塔型,人口年轻化程度高,劳动力充足。

此外,国际上,一般采用人口抚养比刻画人口年龄结构对房地产市场的影响。当人口抚养比较低时,意味着中青年购房适龄群体较多,购房需求较为旺盛;当劳动年龄人口比例和购房适龄人口逐步下降,将导致社会总抚养比上升,房地产刚需大幅减少。

据世界银行数据显示,柬埔寨人口抚养比自1995年以来,呈持续下降趋势,2021年为53,与美国、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰等国的抚养比持平。

近日,柬埔寨卫生部与世卫组织发表联合声明称,随着医疗卫生水平的提高,柬埔寨平均寿命延长至76岁,同时死亡率降低,这无疑为柬埔寨的人口发展提供有利保障。

因此,无论是城镇化发展还是人口结构,柬埔寨都具有相当的优势。世界银行就曾预测,柬埔寨的人口增速将直至21世纪中,至少还有10-15年人口红利期。从长远看,这种巨大的人口增长,几乎不可避免地推高房价的飞涨。


战略优势地位

柬埔寨地处“一带一路”的重要节点,也是“泛亚铁路”东线的必经之地,同时又是东盟的核心位置,未来柬埔寨的经贸往来将更加便捷,这无疑将大大提升柬埔寨的经济发展势头,驱动柬埔寨在东盟里的地位提升;

美元资产

柬埔寨作为亚洲唯一、世界第三大美元资产国,大到买房买车小到买菜坐车,无论消费什么,都是以美金来交易,这在无形之中抵抗住了货币贬值所带来的资产蒸发,因为美元依然是国际流通货币中最保值和稳定的一种货币;

无外汇管制

资金进出极其自由,且税费低廉,没有个人所得税,赚多少都是自己的

大量外资进驻

包括中国在内的多个国家和地区都纷纷进入到柬埔寨,世界各大知名品牌皆在柬埔寨设点或办厂。这为柬埔寨带来了丰裕的外国资金和大量的人口流入,同时也带来了强劲的需求。